タワマンの真価

2020年10月、韓国蔚山のタワマン火災びっくりしましたね。33階建ての12階のエアコン室外機から火が出て瞬く間に広がったようです。数百人の住人が避難しましたが、軽傷者だけでよかった。外壁材に燃えやすい素材を使っていたためとのこと。
日本では防火･耐火規定が厳しいのでそういったことはありません。
はしご車が届くのは31m（10～11階）それより上は、消防隊が実際に火災の発生している階まで登って行って消火活動を行います。
連結送水管の箱が大きくなる、消火ホースの差込口が1つ多い、非常用コンセントがある、部屋の中に防火戸があるなど建物の規定が厳しくなります。
2019年の台風では武蔵小杉のタワマンが浸水で何日もインフラが切れてしまいました。
いくつもあるタワマンの中で1つだけが問題が出たため大きく取り上げられましたね。
六本木○○〇では住宅は賃貸物件、事務所は分譲ですが入居者がコロコロ変わります。一発当てた人達が揚々と乗り込むものの翌年来る多額の税金が払えず退去する人が多いためだそうです。タワマンは競売物件にも多数出ています。
朝の出勤･通学時間はEVに長蛇の列とか、入居者同士のおつきあい問題とか。
建物内にキッズルームや仕事コーナー、ジム、パーティールームなどありますから、1つの町のようです。
だけど、高層階には、高層階の魅力があるよね。
購入時に気にするのは高さと方角。花火、海、景色、よろしくない看板、隣の建物の高さ。
思った高さより2～3階上の階を購入するのがお勧めです。（内覧時はまだ建物がないので）
階数が上がると、販売価格も当然上がるので金額のチェックもお忘れなく。
入居した人に聞くと優越感というより、征服した感が強いとか･･･
高層階をお好みなら最上階の1つ下がお勧めです。最上階は暑いし風の影響を一番受けやすいですから。

平成29年度の税制改正により、タワマンの固定資産税が変更になりました。
平成29年1月2日以降建てられた20階以上マンションでは影響があります。以前は階数には影響されず、面積が同じであれば料金は一律。これからの課税評価額は25階は変わらず、それより高いと増額、低いと減額されます。1階数ごとに0.256%ずつ差が生じます。

今までの低層階が人気がなかった理由は眺望の良さがない、節税の効果が薄い、ということでしたが今後は人気を集めるようになりそうです。中低層マンションよりも固定資産税が安くなるケースもあるようですから。

固定資産税が見直された背景には、富裕層によるタワマンを活用した相続税対策を封じる目的もあります。固定資産税評価額は、そのまま相続税の評価額にもなるからです。
つまりタワマンの高層階は、物件の価値に対して相続税が安く、その差額が節税効果を生んでいたのです。とはいえ、これからもタワマン購入による節税効果はまだまだ期待できます。土地の持ち分が小さいタワマンは、増税したとはいえ、1戸あたりの固定資産税額は少額になります。

まとめると

• 人気がなかったタワマンの低層階も売れるようになる（新築の場合）
• タワマン節税をおこなう人が減る
• 中古タワマンの高層階は人気がでる
• 中古タワマンの低層階は人気がなくなる

急激に市場の動きが変わるわけではありませんが、購入・売却の際考慮する必要はありそうです。